★保留地の購入をご検討の皆様へ★

この度は、赤穂市野中・砂子土地区画整理組合の保留地購入のご検討をいただきありがとうございます。保留地という言葉は、馴染みがなく戸惑っておられる方もあると思います。そこで、土地区画整理事業や保留地などの語句および一般の宅地と異なる点について簡単にご説明いたします。

●語句解説

①土地区画整理事業とは？

土区画整理事業は、道路、公園、河川などの公共施設の整備を行いながら宅地（土地）を再配置して、新たな街並みの形成や既成市街地の再整備を行うことを目的とした「まちづくり」の手法です。

②換地処分とは？

土地区画整理事業では、工事が完了した後に土地の面積を確定させますが、これを「換地（かんち）処分」と言います。

③保留地とは？

土地区画整理事業を行う場合に、土地所有者が少しずつ出し合った土地を売却し、工事費や設計費などの費用にあてます。この売却する土地を「保留地（ほりゅうち）」と呼びます。

④保留地予定地とは？

保留地と同じ意味ですが、換地処分までの間は「保留地予定地」と呼びます。

★保留地お買い得ポイント★

※例えば、約６０坪の土地を１,０００万円で購入すると...

仲介手数料　約３９万円（３０万円＋６万円＋税）

水道負担金　約３０万円（加入者負担金、工事費相当）

下水道受益者負担金　約１０万円

合計約７９万円が無料です！ 

●一般の宅地と異なる点

①土地の登記と税金について

　通常の宅地の売買では契約後に所有権移転登記を行うことができますが、土地区画整理事業の保留地は、事業が完了した段階で所有権移転登記を行うこととなります。その間土地の使用はできますが、土地登記簿による所有権の確認はできません。

 保留地の登記は、土地区画整理事業完了後に施行者である組合に保存登記された後、購入者の方が自ら所有権移転登記を行うことになります。

 所有権移転登記費用は、一般の宅地と同じく所有権移転の時期に購入者の方が払うことになります。その他の土地に関する税金（取得税、固定資産税）については、売買契約後に課税されます。

②金融機関からの融資について

　今回分譲する保留地（予定地含む）については、購入者への所有権移転登記が換地処分後になりますので、融資を受ける際に保留地を担保提供しても、金融機関の抵当権保全措置としての登記はできません。

 したがって、一般的には保留地を担保として融資を受けることはできません。しかし、組合と保留地購入者の方及び金融機関との間で「同時に抵当権設定を申請する方法」などの約束を取り交わすことで、この土地を担保にして融資を受けられるよう便宜を図っていますので、金融機関にご相談ください。

③区画整理施行中に建築物等を建てる場合

建物等を建てる場合は、次の手続きが必要になります。

1.土地区画整理法76条の許可

2.建築確認申請

※土地区画整理法（第76条第1項）による制限

 換地処分の公告の日までの間に建築物等を建てる場合、門・塀を作る場合、移動が容易でない５トン以上の物件を設置・たい積する場合などは、土地区画整理法に基づく県知事の許可が必要です。

④土地の転売

所有権移転登記が完了するまで（事業が終了するまで）は、原則として土地の転売はできません。 

「仮換地」と「保留地」について

土地区画整理事業では、事業が完了した際に従前地（区画整理前の土地）と換地（区画整理後の土地）を交換する形となります。これを換地処分といい、事業終了までは換地のことを「仮換地」と呼びます。換地処分を行う際、すべての換地を均衡に行うことは困難であり、ある程度の不均衡が生じてしまいます。これを是正するために徴収、交付する金銭を「清算金」といいます。

例えば、従前地に比べて広い面積で換地された場合は組合に徴収金を支払い、狭い面積で換地された場合には交付金を受け取ることになります。

また、事業終了後、事業収支が赤字になった場合、区画整理地内の土地所有者全員で面積に応じて分担することがあり、これを「賦課金」といいます。

なお、清算金の額、賦課金の有無ともに事業完了時まで未定です。

一方で「保留地」とは、土地所有者から少しずつ提供いただいた土地のことで、その処分金は区画整理の事業資金となります。保留地の場合には、清算金や賦課金の将来的な支払いリスクは対象外となります。しかし、保留地は区画整理が完了するまで登記ができないために抵当権の設定ができず、住宅ローンを組める金融機関が限定されます。

区画整理地内で土地をご購入される際は、各々の価格とリスクをよく理解した上でご検討していただくことをお勧めいたします。